紙本房契過時了？美國房地產都開始用區塊鏈了！

美國庫克郡的實例

其實早在2016年末，美國伊利諾伊州的庫克郡(Cook County)便開始嘗試將區塊鏈用於業權的轉讓和紀錄。庫克郡的契約紀錄所(Cook County Recorder of Deeds, CCRD)過往也是以紙本存放所有契約文件，可是1871年芝加哥的大火導致CCRD丟失了許多文件。假如CCRD使用區塊鏈紀錄物業資料的話，無疑能避免重蹈覆轍。

CCRD原本處理物業交易的方式

Cook County在物業交易應用區塊鏈前，物業的轉讓和紀錄是兩個獨立的過程。在物業轉讓後，需要將相關契約和證明以郵寄、快遞、電郵或親身遞交至CCRD。為了方便搜尋，這些文件會經人手建立索引(indexing) — — 提取重點資訊，並組成一組獨有的PIN碼。因此，CCRD實際需要保存兩組紀錄：每份檔案的圖像文件、以及便於搜索的索引。

雖然上述的過程聽上去並不複雜，可是實際上卻存在不少漏洞。

傳統物業交易的問題

1. 手民之誤

正如方才所述，在索引中輸入PIN碼、物業簡述等步驟均經人手處理，只要稍有差池，例如物業的描述出錯，便會造成誤導，輕則妨礙閱讀流暢性、重則影響買家的決策；輸錯PIN碼其中一個數字，更可能令該物業的文件難以被搜尋。

2. 買樓前置工作繁複

有些物業會有留置權(liens)，意指物業本來有債務，假如物業持有人沒有履行債務時，債權人可以合法佔有其物業。因此在真正掏腰包購入物業前，確認物業除了賣方外，確認有沒有其他持份者這件事是非常重要，這個又稱為對物業的完整擁有權(clear title)。在Cook County，取得clear title的過程牽涉很多方，包括買賣雙方、雙方的律師、履約保證人、估價人、貸款人及其法律顧問，還有產權保險公司(title insurer)。

除此以外，這種複雜的過程通常由專業人士經手，因此對買賣雙方而言透明度欠奉，而且需要花費的成本和時間也很多。

3. 中心化儲存

在採用區塊鏈前，CCRD已經不再是以紙本方式儲存文件，以郵遞、快遞或親身遞交的紙本文件都會掃描成電子檔，上載至CCRD的中央系統裡，所以也不會再出現火災導致文件損毀的情況。可是由於這種儲存的方式依然是中心化(centralized)的，假若CCRD的內部系統突然出錯、或是被不法之徒入侵的話，依然有機會對檔案造成永久性影響。

除了安全問題，Cook County的傳統物業資料大多分散儲存在各方的私人資料庫裡，導致資料碎片化，因此買家在進行資料搜集時至少要到訪五個辦事處，包括CCRD、估價員(assessor)、會計員(treasurer)、法院(circuit court)和眾議院執事(the Clerk)等，而且資料也不一定齊存。

4. 容易詐騙

雖然CCRD會將樓契掃描成電子檔儲存，可是由於文件正本是紙本，令詐騙很容易發生。騙徒可以用設計軟件偽造樓契，並從一些公共紀錄裡（如抵押文件）找到業主的簽名，只要複製再貼上，便能輕易營造出業主將物業轉讓予自己的假象。假設該物業沒有債務，騙徒最後只需繳付CCRD約50美元的行政費就可盜得物業，並用以進行買賣。

CCRD的區塊鏈和加密系統

在討論區塊鏈技術怎樣解決現有問題之前，先看一下CCRD目前研究區塊鏈的成果。（截圖來自CCrecorder.org）

只須輸入想要查詢的物業的號碼(PIN)，便可以閱覽該物業對外公開的所有資訊，包括：

• 物業照片

• 物業相關文件（如留置權、訴訟文件等）

• 稅收評估因素（例如地皮尺寸和單位面積）

• 物業稅的支付及上訴歷史

• GIS衛星地圖

• Google地圖

• 芝加哥建築許可證和違規紀錄

區塊鏈帶來的轉機

1. 資料更精確

事實上，區塊鏈無法完全杜絕物業資訊的錯誤，可是可以減少資訊經第二手而產生的失誤。所有被認證的地產業機構（經紀、政府等）都可以加入該區塊鏈網絡，共同編寫並更新同一份資料，確保區塊鏈上的所有資訊都是第一手的，減少了上述的失誤，錯誤只會出現在第一手。

部分相關檔案，如交易紀錄，更能透過智能合約直接自動完成並馬上儲存在區塊鏈上，完全無須經人手。通過這個可信的資料系統，偽造文件帶來的風險得以消除，買家在得到更多的保障下，自然可以更安心進行交易。

2. 產權快速轉移

區塊鏈可以使物業交易效率大大提升。在買賣雙方對交易內容和條件達成共識後，這些條款便會新增至智能合約中，雙方共同以私鑰(private key)在合約上簽上自己的數位簽名(digital signature)，隨後買家便可透過銀行付款予賣家，同時，產權便會以電子代幣(token)形式轉移給買家，完成交易。由於區塊鏈的無法篡改和時間戳(timestamp)的特性，簡化了產權交易的審查過程；另外，交易的電子化也減少了中介的需要性，令產權轉移步驟更順暢。

3. 分散式帳本儲存

在安全性方面，就如我們在之前一再解說的 — — 區塊鏈系統使用分散式帳本(distributed ledger)儲存資料，每個區塊鏈網絡的成員都有一份資料備份，資料的透明度大幅提升外，每個節點都可獨立驗證信息。即使一個節點上的帳本數據因各種原因丟失，其餘的節點也可以提供並同步備份。所以上文談及的因系統損毀、或被入侵，而造成的資料損毀便能近乎完全避免。

4. 幾乎杜絕詐騙

再深入一層看CCRD的區塊鏈系統，每份物業紀錄都會經過三次SHA256演算法加密，並計算出三個相應的哈希值(hash)，包括：

• 物業的索引號碼(PIN)
• 檔案號碼及紀錄日期
• 檔案的圖像元數據(metadata)

之後，三個hash又會經計算合拼成一個Merkle root hash，每當檔案內新增新資料時，Merkle root都會更新並被認證。當系統中的檔案有任何變化時，甚至小至其中一個字被改動，方才所述的hash都會產生巨大的變動，因而觸發警報。

此外，就如上述，在區塊鏈上的電子產權轉移使用公私鑰加密，又稱非對稱加密(asymmetric key cryptography)，鑑於這種加密方式的複雜性，不經認證的產權轉移幾乎是不可能的。

其實除了Cook County外，中國湖南省婁底市最近也推出了區塊鏈平台，並已經發行了第一個物業的電子產權憑證；而在香港，早於2016年，中國銀行亦與香港應用科技研究院合作，展望以區塊鏈技術評估物業抵押貸款的申請，中國銀行更已經使用區塊鏈完成首次物業估值。